Administrar un conjunto residencial no solo implica velar por la convivencia. También implica tomar decisiones responsables sobre la seguridad de las áreas comunes y la protección de quienes habitan o visitan la copropiedad. 

Muchos esquemas de vigilancia en propiedad horizontal “funcionan” en apariencia. Hay portería, cámaras y personal en turno. Pero cuando se revisa el cumplimiento normativo, no siempre todo está en regla. 

Y cuando ocurre un incidente, el problema deja de ser operativo… y pasa a ser legal. 

¿Por qué la Ley 675 sí importa en seguridad? 

La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece responsabilidades claras para la administración y el consejo de copropietarios, especialmente en lo relacionado con la gestión adecuada de los bienes comunes y la toma de decisiones administrativas. 

Aunque la ley no obliga a contratar vigilancia privada, cuando la copropiedad decide hacerlo debe garantizar que el servicio se contrate y opere conforme a la normativa vigente. 

Esto incluye cumplir con disposiciones como: 

• Ley 675 de 2001 (régimen de propiedad horizontal) 
• Decreto 356 de 1994, Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada 
• Regulaciones y supervisión de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada 

Un esquema de seguridad mal contratado o ejecutado puede traducirse en: 

• Demandas o conflictos legales 
• Sanciones administrativas 
• Pérdida de confianza de residentes y propietarios 
• Responsabilidad administrativa para el administrador y la copropiedad 

De acuerdo con la Ley 675 del 2001, el administrador es responsable de ejecutar correctamente las decisiones administrativas y de garantizar la adecuada gestión de los servicios contratados por la copropiedad. 

Algunas preguntas clave que todo administrador debería hacerse 

Antes de asumir que el esquema de vigilancia está en regla, vale la pena revisar aspectos como: 

• ¿La empresa de vigilancia cuenta con licencia vigente de la Superintendencia de Vigilancia? 
• ¿Los vigilantes tienen credenciales activas y certificadas? 
• ¿Los turnos y protocolos operativos cumplen la normativa del sector? 
• ¿La tecnología de seguridad (cámaras, controles de acceso) está integrada al servicio y cumple las políticas de protección de datos? 
• ¿El esquema de seguridad responde al nivel real de riesgo del conjunto? 

Señales de alerta en un esquema de vigilancia 

En muchos conjuntos se presentan situaciones que pueden generar riesgos legales sin que la administración lo note: 

• Uso de personal sin credenciales de vigilancia 
• Contratación de empresas sin licencia de operación 
• Turnos de vigilancia que no cumplen normativa laboral 
• Uso de “porteros” para funciones de seguridad 
• Sistemas de cámaras sin políticas claras de tratamiento de datos personales 

El costo real del incumplimiento 

Cuando un esquema de vigilancia no cumple la normativa: 

• El administrador queda expuesto a cuestionamientos y responsabilidades administrativas 
• El consejo pierde respaldo en la toma de decisiones 
• El conjunto asume riesgos legales y operativos innecesarios 

Por eso cada vez más administraciones están revisando si su esquema de seguridad realmente cumple con la normativa vigente. 

Un esquema de seguridad no debería improvisarse 

En Seguridad y Vigilancia Cien por Ciento diseñamos esquemas de vigilancia para propiedad horizontal que: 

✔ Cumplen la Ley 675 de 2001 y la normativa del sector 

✔ Se adaptan al nivel real de riesgo del conjunto 

✔ Integran personal capacitado y tecnología funcional 

✔ Operan bajo estándares de la Superintendencia de Vigilancia 

Además, realizamos un diagnóstico gratuito de cumplimiento legal y operativo para propiedad horizontal. 

Si quieres tener una idea clara de cómo está tu esquema de seguridad y vigilancia actual, puedes evaluarlo en 5 minutos con este checklist de cumplimiento.

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